“经济学家建言2024我国经济”系列｜赵燕菁：“居者有其屋”，我国房地产需求两条腿走路
2023年受房地产商场下滑影响，我国经济添加呈现必定疲态。本轮房地产商场下行的原因是什么？现在出台的一系列调控方针作用怎样？治沉疴防新疾，房地产商场的问题究竟需求一张怎样的药方？
对此，厦门大学教授、我国城市规划学会副理事长赵燕菁在承受“经济学家建言2024我国经济”系列专访时标明，我国能够学习新加坡形式，施行确保房和产品房并重的战略，既能完结“居者有其屋”，又能确保房地产商场的流动性和融资功用，推动城市开展和社会安稳。
“经济学家建言2024我国经济”系列，是观察者网和复旦大学我国研讨院联合推出的重磅访谈节目，约请国内外闻名经济学家，从房地产、当地债、村庄复兴、金融强国、高质量开展等许多范畴前瞻并建言2024年我国经济，敬请重视。
【访谈/观察者网 王慧 收拾/房佶宜 林琛力 修改/周小婷 朱敏洁】
30:09
观察者网：赵教授您好，咱们首要来重视一个数字，2023年全国房地产开发出资同比下降9.6%。房地产职业从2021年下半年呈现下行态势，到现在现已两年多了。您觉得本轮房地产的下行周期和之前有什么不同？下行的首要问题出在哪里？
赵燕菁：首要感谢观察者网的约请，在答复问题之前，想先跟咱们说几句题外话。我个人常常提出一些所谓“特殊”的观念，咱们往往不是很容易承受，包含今日的一些观点，期望咱们批判地承受。
我觉得观察者网应该有一些不同的定见，供各方参阅，兼听则明。国家也好，社会也好，不能只需一个声响。我今日也是以这个情绪来跟咱们沟通。
回到方才的发问，我认为2024年我国房地产处在一个十分要害的时期。
之前咱们没有想到我国经济、特别是房地产会下滑这么严峻，也没有想到房地产的下滑会对整个经济拖动这么大。但现在产生了，怎样办？
我认为，2024年是一个转机点，要不就往下，要不就往上。假如本年房地产问题处理欠好，继续下滑，会十分风险。由于咱们国家房地产的底层不是住所问题，而是金融相关问题。这和汽车工业、芯片工业以及包含餐饮业、旅游业等在内的民生工业都不相同，这些职业不像房地产那样与金融的联络那么亲近。
此外，在世界上其他国家，这二者之间的联络也不像在我国那么亲近。其他国家的金融底层，有的是股票，有的是国债，不像我国金融的底层，特别是咱们现在的钱银发行，和房地产亲近相关。
咱们本年必定要阻止房地产下滑，由于现在不管是消费不畅仍是出资缺乏，归根究竟都是钱银出了问题。
为什么曾经钱银好好的，现在忽然出问题了？由于受房地产影响太大。只需房地产下滑，整个金融系统都会遭到冲击；而金融系统遭到冲击，即便不做房地产的人，都会遭到影响，由于整个钱银和国家的债款会萎缩，现在的钱银便是债款发明的。所以咱们忽然发现自己的钱没了，顾客没了，客户没了……一切这些归根到底都是由于房地产。
那么，这次房地产下滑是周期性的吗？是不是过两年又康复了？咱们只需忍一忍，等出清了，房地产就会康复？乃至有人说，某些房地产方针一撤销，是不是就会反弹？
我觉得这一次或许和以往不太相同。以往在城市化的趋势下，乡村人口向城市大规模搬运，城市人口在添加。曩昔这二三十年，乡村人口向城市的搬运是前所未有的，这么短的时刻内，有好几亿人进入城市，大约和某些兴旺国家的人口差不多。这就促进一段时刻内整个出资需求、房地产需求呈现十分规的添加。但这时分隔展得越快，完毕得也越快，这便是咱们的问题。
现在咱们要做的一个大判别是，我国的城市化是否到结尾了？假如不是，这次房地产下滑便是周期性的，过两年，人口又从乡村回来了，城市又会扩张，经济再次开展。就像曩昔这二三十年里边咱们有过几回经济下滑，但等一缓过劲来，乡村人口又开端康复涌入城市。
但我估量这一次比较困难，由于从乡村向城市搬运的人口底子趋于安稳，城市人口基数很大，乡村人口基数很小，不会再有曾经那么大规模的搬运。而房地产是城市扩张的一个根底确保，所以房地产会继续下滑。当然，有些城市还会添加，但大部分城市都会处于比较平稳、乃至是开端缩短的状况，这是和曾经最大的不同。
观察者网：现在各级政府都在推出各种方针，促进房地产商场的复苏和平稳开展。您觉得这些方针的功效怎样？房地产商场康复到哪种程度算是比较健康平稳，有什么详细的参阅方针或信号吗？
赵燕菁：我国此前方针的最大问题，便是把房地产当作一个工业。2023年中心政府做出了一系列决议，标明咱们对房地产的知道有了底子性改动，即房子实际上分红两类，一类是咱们在商场上买卖的出资型产品，另一类是确保性的住所。
将房子分为两类，就有两类衡量房地产是否康复的不同方针；不能用这个方针衡量说房地产康复了，用那个方针衡量就说房地产下滑了。假如只用其间一个方针衡量，总有一个满意不了，要不便是房地产下滑崩盘，要不便是房价太高，老百姓买不起、住不起。
从两种房子类型来看，作为出资型的房地产，那就要铺开，有必要有流动性，不能约束它的买卖；假如约束买卖，就会失掉流动性，那它仍是产品吗？假如没有流动性，就不能用来做典当，由于银行拿到往后脱不了手，也就没有本钱价值。
我国经济的底层，有很大一部分是和房地产相关的。个人、家庭借款底子都靠房子作典当，当地政府的巨额负债，也是用不动产做典当，企业能拿到许多借款便是由于它的土地值钱，而不是由于它的赢利有多高。所以，有必要让出资型房地产有流动性，价格凹凸不重要，重要的是有人买、有人卖。
房地产商场是否康复的其间一个方针，便是产品房商场必定要康复买卖，不能是咱们都在抛。本钱商场便是这样，越是咱们一同抛，就越价值下降，反过来又促进一同抛。这便是本钱商场和产品商场的差异，本钱商场是买涨不买跌，产品商场则是廉价打折，必定抢手。
可是咱们也不能用办理本钱商场的方法去办理房地产商场，由于房地产还有另一个特色。它和股票不同，人要住在房子里，假如股票一向上涨，不会影响日常日子，但假如房价一向上涨，寓居功用就会遭到影响，所以真实好的处理方法便是把两个特色分隔。
这就意味着，衡量房地产是否康复的另一个方针，便是能否完结居者有其屋。你进入一个城市，理论上就应该能买到或许租到房子，能在这个城市住下来。
观察者网：也便是说，产品房商场流动性要好起来，确保房的建造和供应要跟得上。
赵燕菁：全掩盖，都满意，这便是好的体现。产品房卖的价格越高，阐明财物估值越高。
世界上许多国家和城市都有住所危机，跟股票商场相同，一瞬间昌盛，一瞬间式微，一瞬间崩盘。可是，新加坡很少遭到房地产冲击的影响，十分安稳，这是由于新加坡80%以上都是确保性住所，政府供应的组屋价格很安稳，不受商场动摇的影响。但与此一同，新加坡的房价是全世界最高的，我国、东南亚、中东等全世界的有钱人都到那里买房；新加坡不约束购房，由于一旦限购，脱不了手，谁敢去新加坡买房？
新加坡达士岭组屋。图自视觉我国
其实我国也应该这样，像一些尖端城市北京、上海等，都应该铺开，让全世界的人都来买，越贵越好；但咱们老百姓底子不住这种房子，所以房地产商场要有两种价格。
观察者网：正如您所言，从2023年下半年开端，确保性住所备受瞩目。8月25日，国常会审议经过的《关于规划建造确保性住所的辅导定见》能够说是一份标志性文件，其间清晰了两个方针：榜首，加大确保性住所建造和供应，让工薪收入集体逐渐完结居者有其屋；第二，推动树立房地产转型开展新形式，让产品住所回归产品特色、满意改进性住所需求。这两个方针，能否了解为中心政府正在推动新一轮“房改”，为什么？咱们国家终究要完结怎样的住所结构才是比较抱负的？
赵燕菁：这份文件中，你方才说到的两句话是中心的中心，虽然表面上是讲确保房，实际上就意味着双轨制，这个方针是十分重要的转机。
不建确保房，产品房底子放不开。你敢放吗？一旦铺开房价就会上涨，涨到咱们都买不起，社会会不安稳。因而，建造确保房的一个很重要意图是将两类房子分隔，才干救活另一个。
咱们必定要了解确保房和产品房的联络。确保房是稳，而产品房要有流动性，就有必要承受它的动摇。房地产商场的份额联络，取决于你是求稳仍是求本钱性。确保房比重越大，就越稳，社会越不容易动摇；由于房价上涨和你没联络，横竖是确保房，也卖不了，房价也很廉价，能住得起。而有钱人想要的是随时能够把自己出资的产品房脱手，假如要流动性更高、有更多的本钱能典当，那么产品房占比就要高。
此前我国房地产商场上产品房比重十分高的原因在于，在咱们国家高速添加时期，建什么都需求钱，要用房地产做典当；家庭拿房子做典当，政府拿地做典当，才干融资。所以可流动性的、本钱性的土地和住所供应，有必要有必定份额。
但现在咱们的根底设备底子都建成了，即便再卖更多的地，也几乎没有根底设备可建了。这时就应该转向“稳”，加大确保房份额，确保房份额越大，商场动摇就越小。就像前面说的，新加坡房地产商场为什么十分稳？由于80%左右都是组屋，商场房价动摇跟这部分一点联络都没有，房价涨跌再凶猛，也只占20%罢了。
观察者网：您觉得我国确保房份额到达多少比较适宜？现在就全体来看，我国房地产现已到了供大于求的状况。
赵燕菁：我个人认为，咱们确保房推出晚了，其真实5年前、乃至更早一点的时分，就应该大规模建造确保房，许多削减产品房的供应。
咱们产品房呈现问题的原因便是供应太多，必定要坚持产品房求过于供的状况，才有流动性，咱们才乐意买。一旦供大于求，再好的东西，一个人有三四套、四五套，还卖给谁？就会失掉流动性。
前段时刻，我国房地产方针的一个较大失误或许说考虑不周的当地，便是采纳增量压价的方针，即添加住所和土地供应，把房价打下来。这是十分过错的，现在后遗症很严峻。
咱们的“增量”应该是添加确保房的数量，从五六年前开端，就应该大幅削减产品房供地。假如那时就有《关于规划建造确保性住所的辅导定见》，添加确保房，涨多少都不怕，也不会呈现今日的暴降。
现在咱们总是说恒大怎样、碧桂园怎样，但假如政府不卖地，它们想崩盘也没时机，问题仍是咱们的产品房供应量太大。所以，我觉得2023年的房地产方针是新一届财经班子做得十分正确的一件事，有必要要把供应降下来，一同确保有必要要上去，这两个是一回事。
已成为烂尾楼的恒大杭州商业中心，以往显着的恒大标识也不见踪影。图自视觉我国
观察者网：现在推动确保性住所建造，也面临着许多详细的难题，比方建多少，怎样建，资金从哪里来，怎样定价，怎样配售，怎样办理？……您对此有什么主张？
赵燕菁：已然咱们都觉得建确保房是正确的，那为什么曾经不建？说穿了，仍是由于没钱。变革开放前，咱们国家满是确保房，为什么要建产品房？由于确保不了，全世界没有任何一个国家能够靠政府给咱们供应福利住所。
咱们曾经的房地产存在各式各样的缺点，但为什么开展至今，一切的住所、高楼大厦都是靠房地产处理的？由于房地产有一个十分重要的功用，便是能把政府根底设备的未来收益贴现过来，所以咱们才有钱。
政府在城市里建筑许多的公共根底设备，如路途、管线、校园、医院、机场、火车站等等。像路途这类设备，咱们都是免费运用的。那么，钱都跑哪儿去了？实际上全跑到住所里去了。地铁一修、校园一建，房价就会上升，假如周围还有公园，房子就更增值，这便是公共产品的溢价。公共产品无法售卖，就经过房子给它贴现过来，人们买房子便是买了这些水电、地铁的根底设备，所以房子有很高的流动性，咱们都乐意承受，这是融资的来历。
可是假如确保房也这么贴现，那仍是确保房吗？确保房就必定要廉价，不能比现在商场上的房子更贵。那么，确保房的收益怎样来？不处理收益问题，就没有一个政府乐意建确保房，由于都是贴钱的。所以，确保房的供应，首要要处理资金来历问题。
当根底设备建造底子中止后，当地政府不缺钱筑路、修桥、修机场，而是缺钱来保护这些机场、校园，给公务员、环卫工人等发薪酬，这笔钱有必要从税收里来，有必要要有现金流掩盖，而不能用一次性卖地的钱给咱们发薪酬，由于这是两类不同的钱。
在财政中，卖地的钱都进入土地基金，而不是财政预算。进入财政预算，就能够用来发薪酬，进入土地基金，有必要用于本钱性建造。而在路桥等建造需求下降的情况下，房子的方针也就变了，要以获取租金、现金流为主。
图自观察者网
可是在我国有一个特色，便是税收不是从个人来的，个人所得税即直接税的占比很小；咱们国家最大的税收，例如增值税等等都是组织交纳。你在我的城市里边作业，虽然你个人交的税没多少，但你上任的企业交得多，也便是企业替你交了。
所以，政府要给老百姓或城市居民供应廉价住所必定要有条件，不能是福利发放，政府也发不了。那么，政府的钱从哪儿回收来？就要和工业挂钩。
政府供应廉价住所的意图，是为了招引企业过来缴税。越能把房价压下来的城市，企业越乐意去。由于城市房价太高，企业招工就很贵，就活不下去。劳动力最大开销项便是住所，只需把房价压下去，一切劳动力都会变得廉价，但他们的净收入份额并没有下降，仅仅由于开销削减了。
依据确保房想要到达的上述意图，供应确保房的条件变成了不是在一个城市有户口，而是有必要有作业。你只需在我的城市作业，交五险一金，我就认为你在缴税，就能够满意必定的请求确保房的条件。虽然确保房价格或许低于商场价格，或许政府没赚到钱，乃至贴钱供应确保，但你地点企业交的税满足掩盖你的开销。这样一来，政府就从卖地的一次性本钱性收入，变成常常性税收，城市也就完结转型了。
在未来10年、乃至从现在现已开端，政府缺的不是本钱而是税收，缺的是一般性收入，并且这个缺口会十分大。现在咱们的社保、医保全都要从一般性开销里出，没有税收是底子扛不住的，所以应该把政府收入从一次性的卖地变成继续性的税收。而途径便是从确保房里收，由于确保房才干确保你的城市能够有企业活下来，在这儿缴税。
观察者网：咱们很关怀的一个问题，便是住建部清晰确保性住所不得上市买卖、施行严厉的关闭办理。也便是说，确保性住所不能变更为产品房，流入商场。那么关于购房者来说，就要有一个相应的退出机制，在退出机制的规划上您有什么主张？
赵燕菁：购房者为什么要退出机制？买了，就住在里边；退出，就交给政府。政府用原价再内循环，卖给其他需求的人。
观察者网：政府要买这个房子？假如购房者现在买了确保房，住到必定程度想要改进住所，要去买产品房，要把确保房卖掉，您的主意是政府把这个房子买下来？
赵燕菁：不是政府买下来，你只能卖给相同具有请求确保房条件的人。新的大学毕业生、新的农民工或许买不起产品房，但他们在城市交纳五险一金，契合确保房资历，就卖给他们。
新加坡的组屋也能够卖，但卖组屋的人也有必要恪守卖组屋的条件。假如有一天忽然想买豪宅改进下住所，就有必要从组屋退出。打个比方，李嘉诚也能够买组屋，但只能在一方享用。
新加坡把这两类房子分得十分清楚，咱们就分得不太清楚。我国曾经的经济适用房就呈现这个问题：有人买了往后过两天退出来，然后过两天又进去，又退出来，在商场上从确保房、经济适用房进去，从产品房出来，从中套利，终究就把经济适用房搞垮了。
其实，新加坡刚开端是严厉关闭的，不答应居民又买产品房，还享用确保房待遇，两头都叨光。不过，后来我传闻新加坡政府答应一部分有组屋的人能够买产品房，但条件是有必要住在组屋，买的产品房能够租给其他人作为出资。这是很后来才有的方针。
当然，新加坡房地产商场也不是彻底没问题，过于关闭导致它的融资才干特别差。所以从新加坡的经历能够得知，确保房严厉关闭办理也会带来两个问题：
榜首，它的资金不能经过社会金融本钱来处理。确保房本钱很高，由于政府的土地本钱就很高，即便是按基准价给房地产商，也很高。在这种情况下，怎样才干降得更低？我认为，假如彻底不让这房子上市，它就永久不或许在银行里取得融资，就有必要得政府融资或许经过个人公积金来进行归还。
第二，个人财富添加较慢。买了确保房，一开端是省钱了，但往后房价上升与你无关。假定你和邻寓居相同的房子，街坊是产品房，你家是确保房，街坊到时分把房子一卖，套现几百万，但你不可，你只能几十万还给政府了。
到那个时分，恐怕有许多人会懊悔买确保房。看着周围的房价上升，就想找政府游说，期望能够入市卖掉，但政府坚决不能赞同，一入市便是套利，由于你买的时分廉价。
2023年12月24日，坐落江苏海安高新区的确保性住所工程正在赶紧施工。图自视觉我国
这便是方针必定带来的成果。所以我想，有没有或许像当年房改相同，假如说5年后答应上市会呈现套利，那能不能拉长年限，答应在20年、30年后上市？这时分屋主这一辈子底子上也就“卖”给这个城市了。
假如是这种情况下答应上市，会呈现什么成果呢？
首要，银行能够给你借款了，不论政府出资多少，你的租金关于银行来说便是按揭，交到20年往后，还剩余几万元，能够一次性补齐，房子归你。这种情况下，银行就乐意典当，由于借款十分安全，假如你违约，银行能够把房子回收来，到商场上一卖，大赚特赚，银行恨不能你违约。但你必定不愿违约，借钱也得买下来，由于买下来之后到商场上一卖，你就能大赚特赚。所以，这种违约会十分少。
对银行来说，这是十分好的典当品。对政府来说，优点是不必出钱了，彻底引入社会资金。对家庭来说，比方现在租房子，哪怕交的房租再廉价，终究租金也拿不回来；可是假如用我说的这种方法，房租是按揭，不论交多贵，哪怕比商场的房租还高，这房子比及能够入市的时分，你也能拿回来，就适当于储蓄了。就跟咱们用公积金相同，一次性提出来，再补点钱，但这时分你的房子价格就和商场上同步了，你的家庭财物会暴增，一夜之间从原本的几十万变成几百万，其实什么都没有变，仅仅房子从确保性住所变成了产品房。终究，每一个家庭的财物负债表扩张，加起来便是全社会的财物负债表扩张，中产阶级就发明出来了。
我国现在的中产阶级便是1998年房改发明出来的，假如许多中产阶级都有房子，这个房子在商场上能够作为典当品、能够买卖，那么整个政府的出资就会体现在房价上，政府根底设备越改进，每家每户的房价越高，家庭财富添加就会进入快车道。
我国家庭财富的添加其实比新加坡这些国家要快，我国的有房者比新加坡人有钱，由于新加坡确保房的价格卖得低，而我国一下能卖很高的价格，这几年我国家庭财富的添加都与此相关。
所以，确保房有必要关闭办理，是有道理的，也是中心一再着重的，况且新加坡的经历也证明了关闭有优点。可是，我觉得能不能在此根底上做些变革，给它定一个时刻约束，只需时刻够长，适当于政府给每个家庭注资了一大笔家庭财富。假如不到时限，政府也拿不到这笔钱。
假定你家的确保房值50万，同期产品房值500万，你一向住下去，这房子就一向是50万，那450万政府也拿不到，由于你住在里边，政府没方法把房卖掉。这时分只需有房改，什么都没干，政府没丢失，老百姓却添加了400多万的财富。这便是为什么我国在1998年的时分，整个社会经济忽然暴升；国家没什么出资，仅仅答应房改，大城市的许多家庭一夜之间就成了百万元户。这是我亲自领会的。
所以，我觉得应该规划一个更奇妙的机制来处理资金融资问题，处理家庭财富的扩张问题，将政府的公共服务“套现”。
25:47
观察者网：现在大多数人手上持有的仍是产品房，大众必定很关怀确保房的建造和供应会对产品房商场产生哪些冲击？
赵燕菁：冲击或许是正面的，也或许是负面的，要害取决于能否将确保性住所和产品房区离隔。现在之所以供应确保房，是由于即便不供应，需求确保房的集体也买不起产品房。不能简略地认为供应了确保房，产品房就完蛋了。
我知道许多开发商，买他们房子的人往往是老客户，新进入城市的集体其实不是他们的客户。像农民工、大学生等所谓的“新市民”，实际上是被扫除在产品房规模之外的，特别在头部城市，这些人底子买不起房，只能租房或住城中村。这部分人所占的份额比咱们幻想得高，而确保房便是处理这部分人的住所需求。
别的，在户型方面，假如确保房都是四十至六十平米的房子，跟着人们收入进步，必定会挑选退出来，去住产品房，所以实际上是不会产生冲击的。
新加坡将这二者区隔得很好，虽然房价落差很大，可是产品房并没有遭到影响，反而在不断增值。
历史上也是如此，我国1998年房改的时分许多人也忧虑，由于其时许多产品房卖不出去，还有许多烂尾楼，商场需求很小。城市里70%的人有了房，咱们忧虑房改往后人们也不会再买产品房。可是1998年房改往后，房价反而暴升，正是这些有房的人才会去买产品房，都是买二套房、三套房。曾经不买是由于买不起，而现在能够把房子租出去，用房租来交按揭，也能够把现在的房子卖掉去交首付，产品房反而一售而空。
所以要害看咱们的方针规划，这种忧虑是有或许的，但并不必定。
观察者网：关于产品房，我留意到您之前在文章中曾屡次呼吁，要铺开对“高端需求”的约束，想听听您在这方面的详细想象。“高端需求”的住所该怎样建？该不该限购或许怎样拟定限购方针？进一步而言，房地产商场新开展形式该怎样构建？
赵燕菁：这个问题十分好，现在有钱人买一套、二套房子或买豪宅，关于咱们是好是坏？咱们先得把这个问题处理，假如对咱们好，就让他们买，假如对咱们欠好，当然要约束。
其实这个问题我早就问过新加坡同行，新加坡的房价比北上广深都高，我问他们怎样不镇压一下房价。新加坡的同行问，为什么要镇压？买房的不是新加坡人，都是周边有钱的富豪；新加坡80%的住所问题现已处理了，假如你有钱但不想买产品房，只需你没房，就都能够确保有房住。
只需房价越高，地价才干回收得越多，也就越有钱去给低收入人群供应确保。假如没人交钱给政府，就得政府自己去确保，确保份额就会下降，由于确保不了这么多人。
咱们必定要了解产品房和确保房之间的联络。产品房，有钱人越是买，买两套、三套，土地的收益才干回收来，咱们才干拿这个钱去补助需求确保的人，钱是这么搬运的。
这种情况下，咱们为什么要把价格压下来？人家原本乐意出100万买一套房子，咱们非要50万卖给他；人家要买两套，咱们又约束套数。就比方买东西，不许你多买，还有必要廉价买，这不是有缺点吗？
中心方针着重，产品要回归产品的价值、商场的价值，然后政府才干有钱去进步确保水平。要知道，中心政府能够印钱，但当地政府不能自己印钱，那么当地政府的钱从哪来？便是从有钱人那来，有钱人不花钱的话，钱从哪里来？
咱们要辩证得看这个问题，在这种情况下，便是产品房越贵越好。有钱人乐意出1000万买别墅，就让他买，不要非让他去住100万的套房。商场需求什么产品，就供应什么产品。对政府来说，没有必要去约束什么容积率，政府的方针便是尽量把地卖到最高价，做高收益。
有钱人嘛，用不着怜惜他们。美国人或许还觉得这房子比纽约廉价，他们是这么算钱的，而不是依照一般工薪阶层的薪酬收入比、房价比来衡量的，对方的收入和这儿的房价比跟你的收入房价比是两回事。
咱们便是要把这两类房子分隔，政府便是保底，贫民有必要有房，有钱人就要多花钱。所以，回到你的问题，咱们就应该铺开对“高端需求”的约束。这正是为什么上一年中心会议上提出来产品房要回归到产品特色，不然当地政府没钱建造确保房。
观察者网：2023年末的中心经济作业会议和中心金融作业会议都说到了“三大工程”，其间除了刚刚聊到的加速推动确保性住所建造，还有“平急两用”公共根底设备建造和城中村改造，现在仍有许多城市的城中村看上去又乱又差，在这两大工程尤其是城中村改造方面，您有什么观点？
赵燕菁：城中村改造也是最近的一个热门，由于上一次“棚改”拉动房地产，咱们觉得有的人大赚特赚，所以许多人认为这次城中村改造是不是新一次“棚改”。但这个主意是误解。
城中村改造最要害的是方法，必定要选正确的方法。曾经的方法是把城中村改成产品房，由于只需产品房才干掩盖本钱。但假如这次还连续这种改法，会十分风险。
榜首，现在征地得按商场价补偿拆迁房，不能按乡村的地价赔，不然拆迁户拿着补偿款也买不到产品房，所以征地本钱十分高。第二，城中村里违章建筑占百分之七八十，假如只赔合法的，人家不干，所以违章房也有必要赔，本钱就更高了。
怎样回收这笔钱？仅有的方法便是卖产品房，卖的产品房面积不或许和赔的面积相同，不然拆迁款、建房子的钱谁出？必定要增容。终究导致的成果便是，商场上产品房原本就过剩，为了回收拆迁本钱又推出一大堆产品房。假如房价上升，问题不大；假如房价下降，拆完往后，房子卖不出去，全砸在手上，十分风险。
有些城市改了一两个村，觉得能够平衡。为什么能够平衡？不管多少出资，拆迁本钱多高，只需一向添加容积率，总能平衡，超越平衡的满是你赚的，所以政府说能够改。可是假如几百个村一同改，城里又没有这么多人买你的房子，这时分房子就会崩盘。
房地产商场最近为什么会呈现这么多问题？很大一部分便是由于政府拆迁往后平衡不了账目，拆迁补偿完了，比及卖地建房的时分卖不出去，但钱现已赔出去了，所以全砸在政府手里，许多城市在拆迁上面乃至压了上千亿。
与此一同，老房子拆了，新房要好几年往后才干建成，这时分城中村的居民怎样办？政府还得给钱让人周转、租房，而这笔周转费用就要好几百亿。一个城市的税收一年才多少？
所以城中村千万不能瞎改，不然一旦掉进财政圈套，就很难出来了，许多城市便是陷在其间难以自拔。
2023年9月7日，河南济源城中村改造正在进行中。图自视觉我国
但我的意思不是说不改，而是要怎样改？首要，咱们要搞清楚城中村有没有用，它仅仅又脏又乱、藏污纳垢的负面形象吗？其实不是。
城中村有一个特色值得咱们留意。我是做城市规划的，城市规划操控的土地功用都是规划局决议的，可是咱们不或许预测到未来商场的需求，或许过两年商场就会呈现新的需求，而这些新需求或许终究都去了城中村。城中村就像一个调节器，城市没有的功用全在里边，缺库房它便是库房，缺办公室它便是办公室，缺住所它便是住所，缺什么它便是什么，所以到城中村里边看看，形形色色，什么都有。
其次，看城市人口的散布。咱们千万不要认为城中村又破又乱，其实一个城市很大一部分外来人口都住在里边，有时分看城市晚上的热力求，其它当地都黑了，城中村仍是最亮的，灯火通明，人口密度十分高，一个村里边或许就有几十万人。实际上，它便是处理了确保房的问题，确保房租借的这一部分就在城中村里，并且低于商场价。
把城中村拆完改成产品房，看上去是好看了，但原本住的那些人上哪去？城中村拆到必定程度往后，租金一下就上去了。
咱们国家的城中村为什么特别廉价？除了破、旧、本钱低，要害是量大，所以才干确保这么多人在城市的寓居。把它拆了往后，一切人都涌到剩余的几个城中村里，房租立刻上涨。有时分征地拆迁完，发现租金上去了，拔苗助长。原本是为了处理老百姓的寓居问题，成果反而让老百姓没地住。所以必定要了解城中村的功用。
全国城中村集合的城市，民营经济都比较兴旺，包含外资也乐意去这些城市。反之，城中村特少、特洁净的城市，都是相对落后的城市，像北方的一些城市，很少见到许多的城中村。
我曾经问过一个老板在这儿出资的原因，他说，像他们这类出资每年依据不同的订单，工人的需求量改变十分大，比方本年有个订单需求几千乃至上万人，下一年订单没了，这些工人都散了，怎样给他们供应住所？哪个企业能供应的了？
而城中村有许多住所，像东莞的城中村里边近1/3的房子是空的。企业到这儿落地，不必自己建房子，工人立刻就能找到当地住进去，没有订单也能够搬走；对企业来说，能够轻财物运营。城中村处理了住所问题，工人的本钱就很低，哪怕薪酬很低，也能活下去。
全世界但凡房价高的城市，企业都难以生计，但房价低的城市，立异创业都不可，由于短少本钱。硅谷和东莞不能兼容，硅谷的房价这么高，必定不会有出产，可是有发明、立异；东莞的房价很低，但必定没人搞立异，由于本钱很贵。
怎样才干兼容？全世界真实能够完结兼容——既有高科技，又有强壮制作业的——就两个城市，一个是新加坡。新加坡的制作业十分兴旺，占整个GDP的20%，但一同地价、房价很高，金融也很兴旺。另一个便是深圳。为什么深圳房价这么高，还能有制作业？由于深圳超越70%的常住人口都住在城中村，这些人的流动性很强。有统计数据显现，城中村占深圳总住所供应的60%左右。深圳真实的高房价占百分之二三十，便是产品房。
2020年12月8日，广东深圳光亮区马田大街城中村。图自视觉我国
我国城市要有两种并重的住所供应，才干一同保住制作业的立异创业环节和出产制作环节。城中村仍是有用途的，不要容易根除，但也不是让它永久像现在这样，能够让它自主更新、自主改造。你的房子便是你的，跟着日子水平进步，你想进步租金，就能够自己装饰改造，今日装个热水器，明天安个空调，改进工人住宿条件，当然政府能够给一些补助，比方你处理了多少工人作业，我给你多少补助。政府应该让老百姓自主，而不是悉数由自己来征地拆迁；不能将城中村消灭掉，只需量一降下来，结构就变了，制作业就完蛋了。
为什么城中村必定是天然生成的确保房？由于城中村天然生成不能入市。城中村的房子是集体一切制，没有房本，只能租借。咱们一同租借的话，租金能上得去吗？只需街坊不提价，你也不敢提价。所以它能够保持确保房的功用，假如把它改了，变成产品房，那还怎样廉价租借？所以越改，贫民越没当地住。
观察者网：接下来想和您聊聊当地债的问题。时至今日，土地出让收入仍然是绝大多数当地财政收入的重要来历，可是在当地政府土地出让金收入继续下降、不少当地政府当地债问题日渐杰出的布景下，怎样化解当地债现已变得火急起来，在这个问题上您有什么建言？
赵燕菁：我在当地政府长时刻作业，对当地政府的财政有一些了解。首要，你要知道当地政府借债用来干嘛。我国城市这些年的添加，像高架桥、地铁、轻轨等等，这些东西不是一个开展我国家能够享用的。我国根底设备十分强壮，乃至和兴旺国家平起平坐，这便是咱们在全世界有竞争力的重要原因。
你到印度去，印度劳动力是廉价，但要自己开厂，还得办一个电厂。由于印度电力不安稳，订单来了，三天两头停电，港口又运不出去，这些根底设备都不可。反观咱们国家的发电量、港口建造等等，都是世界上最好的。
那么，这些根底设备建造的钱，从哪来的？底子都是从房地产来的。除了卖地的钱，由于有了房地产，政府持有的土地和财物都在增值。咱们不要认为市政府办公大楼在那里空着，其实也能够给它估值，只需知道地值多少钱，就知道楼值多少钱。
我国当地政府有强壮的信誉，这是它和世界上任何一个国家的当地政府都不相同的当地。其他国家的当地政府更像一个物业公司，天天给老百姓打理公共服务，哪有像我国这么猛的，搞根底设备建造。
这儿边的要害便是当地政府用土地作为信誉去借债。可是，借了债就会呈现一个问题：根底设备的年限都很长，按理说用多少年就要收多少年钱，大运河修好收了几千年的过桥费，所以只需年限够长，收入必定比本钱高。但实际中不是这样的，当地债借是有年限的，不或许无限期借下去。
此外，当地债借还有利息。当地债算信誉比较好的，但利息很高。理论上，根底设备的收益和还钱的时刻不会匹配。咱们常常质疑贵州政府乱花钱，修了这么多高架桥、地道等等，这是由于那些当地的地舆条件导致隧桥比特别高，所以公路特别贵。这些财物不仅仅一届政府用的，但钱却要让一届政府还，这届政府必定拿不出来后边几届政府的开销。所以久远来看，政府的公共服务、特别是大型根底设备服务，债款必定还不了。
那么，不建行不可？我能够这么说，假如咱们这一代人不建，下一代人底子不会干这活了。你想想，让你的小孩到工地上去，干现在农民工干的事，会干吗？脏活必定要在咱们这一代给干了。所以，这些工人含辛茹苦建了多少根底设备，便是这一代人得喫苦，下一代人才不必喫苦。
美国根底设备为什么那么烂？不是没钱，是谁来干？你们家孩子去干，仍是咱们家孩子去干？所以这不是简略的钱的问题。我国虽然花了许多钱，负了许多债，可是咱们把东西建成了。
议论任何债款的时分都不能脱离财物，我国政府曩昔一二十年堆集了天量的财物，全世界或许没有一个国家能堆集这么多财物，当然就有这么多债款。由于现代经济一切本钱的来历都是未来收益的贴现，都是负债。
现在，咱们不或许经过紧缩当期消费来进行出资。变革开放之前为什么穷？便是由于咱们有必要从挣的钱里边拿出一部分去出资，只能用省下来的钱。现在为什么不必紧缩消费了？由于现在的钱底子不是从消费里边来的，而是把未来的收益进行估值，比方说这座桥能收100个亿，你现在要不要借钱给我？你借给我，我到时分就还给你了。
任何添加，只需是现在添加，必负债。不是负自己的债，便是负外国的债。信誉特别差的国家，便是外债特别多，例如土耳其等国。信誉特别好的国家，自己负债，但全世界这样的国家就没几个。
2022年，中金公司董事总经理黄海洲和美国哥伦比亚大学经济和金融学教授帕特里克·博尔顿的一项研讨里边说到，我国、美国、日本、英国这几个国家是外债最低的国家，你别看欠一屁股债，其实都是内债，由于自己就能发明信誉。而其他国家想要开展就得借外债。这是我国一个很大的成果。
贵州毕节黔西市永燊彝族苗族乡耳海河特大桥。图自视觉我国
再回过头来讲，现在借债筑路桥这类财物，债还在，原本100年能回收来，现在要求第10年就还，未来90年的收入还没收到，债怎样还？这时分就或许破产。可是，这些财物不值钱吗？
实际上，只不过便是原本的财物负债表溃散了，可是一切溃散的财物负债表都会剩余许多财物，关于管帐来讲，重建一个财物负债表就行了。重建之后，再把利息压下来，能够和100年匹配上，便是好财物。
经济中为什么会呈现泡沫？便是由于你的信誉好，融资才干强，泡沫就大。假定咱们每年有现金流，比方10元的收益，商场估值50元，5倍的收益，就融资50元；这时再出资一个60元的财物，60元比50元多，就把一切的债全还了。
但假定另一个10元的收益，泡沫特别大，估值100元。我拿这个泡沫许多的100元，出资了一个90元的财物，这时分就资不抵债，怎样还？所以我就破产了，由于本钱金会减记掉。
咱们细心想想，榜首个本钱是10元，估了50元罢了，第二个本钱也是10元，估了100元。榜首个泡沫少，构成了60元财物，第二个泡沫多，构成90元财物，90元财物多仍是60元多？我国经济之所以能这么迅速开展，便是由于泡沫大，估出天值，所以咱们能当基建狂魔，在深山老林里筑路、修桥，由于钱廉价，但成果是债还不了，这便是价值。
经过上述比方咱们应该能了解，本钱都是10元，一个构成了60元财物，一个构成了90元财物，听上去是榜首个好，但第二个构成的财物多。
这便是现代经济里边的债款。咱们其实并没有花现在的钱，而是花了往后的钱，往后的钱估值没完结，实际上现在底子没有丢失，而是一个虚拟的丢失，可是现在构成财物往后，能够不断地收益。
一旦了解这个问题往后，就知道当地政府还不了债，是由于还账时刻不匹配，别的泡沫很大，虽然构成的财物也很大，但比泡沫小，所以就出事了。
已然搞清楚缘由了，处理方法也很简略，有必要由另一个人来接了，接完往后从头估值，比方90元的财物就估90元的债款，用低息的债置换高息的债。
这时分中心政府就该出来了。中心政府和当地政府其实是一个财物负债表，当地政府借钱搞房地产、卖地，修了这么多根底设备，终究带动整个国家制作业才干的上升。虽然我国现在劳动力不廉价，但根底设备比别国廉价，我国的竞争力来自于此。并且，这还带来了一个成果，便是税收添加，所以不是没有收益。而税收是由中心政府和当地政府按份额分的。现在债款都归当地政府还，收益还要跟中心政府分，那这个债当地必定还不了。
比方，虽然贵州累积了这么多债款，但国家不是没收入的，国家的收入从税收里体现。税收体现在哪？贵州的税收或许体现在上海的工厂，也或许体现在长春的工厂里。所以，这时分国家就应该把债接走，当然财物也能够同时接走。国家能平衡，贵州平衡不了。
再比方，许多当地政府的开销大项是教育，或许到达百分之五六十，可是培养出来的人才并不只在当地作业，他们或许跑深圳去作业、缴税了；对当地来讲，这个教育投入是亏了。所以实际中的联络是，我这个当地的根底设备、教育投入等收益，有或许体现在其他当地。这种情况下，是谁的财物负债？中心就要担负适当一部分，处理当地债款有必要中心和当地一同发力，不能全压在当地，不管怎样它们发明出了钱银。这便是我的大思路。
当然，我也供认这儿边有一部分财物是彻底没用的，财物负债表1000年也收不回来，就像水司楼等等，但我国绝大部分的财物都是有用的，咱们没有恣意印钱发福利、发奖金。
当一个社会正确了解债款往后，就会发现现代含义的债款和传统概念的家庭债款彻底不相同。全世界金融危机最多的国家便是开展最快的国家，美国大约每隔10年就产生一次金融危机，每次金融危机便是从头树立财物负债表，可是每一次都留下许多财物，然后把曾经的债款注销掉，再开展。
我国现已进入债款添加阶段，就要学会承受周期性的破产。有些事与其想方法防止它，还不如想怎样去处理它。
观察者网：终究一个问题关于房地产税，您觉得在全国推广房地产税，需求具有哪些条件？您有什么详细主张？
赵燕菁：房地产在我国扮演的人物，和在其他国家不相同。许多人都不了解，美国、英国能收房产税，我国怎样就不能收？由于人家当地政府的税收来历，很大一头是直接税，而咱们国家企业的税收这么重，能不能给它降下来，由个人交？
这儿边存在几个问题。榜首，其他国家的财物负债表中，作为信誉来历，房地产占比不大；它们银行的典当品往往是股票、国债等，房子当然占适当大比重，但不如我国，我国的借款差不多满是从房子里来的。
假如给股票商场加税，一切持有股票的人，一旦股票上涨就得交一笔钱，人们就不敢持有股票，由于薪酬没涨，股票上涨反而恶化了日子。
出资是现金流的逆进程，所谓的房价便是把未来的税收贴现到今日，成果再加一个税，原意是要把水结成冰，成果却把冰融化成水。加税便是房地产本钱化的逆进程，一加税，房子就短少本钱性，由于人们不乐意把它作为一个财物来持有。
中心清晰着重“先立后破”，现在房地产下行，那么信誉从哪来？本钱从哪来？咱们需求先“立”起来，比方股票商场。我国的房地产商场是美国的好多倍，先甭说到达美国房地产的水平，能到达美国股票商场的水平吗？就咱们股票的这点体现，做不到像美国相同直接发明产业，能够代替房子作为典当品，乃至连日本股市的水平都达不到。
所以，有必要先发明本钱，必定要发国债，国债便是把国家未来的税收贴现过来。假如舍不得发国债，那就只能是当地债，但当地债能脱离房地产吗？当地政府不能印钱，税收也要跟中心分红。
债的总量是不能变的，一旦总量削减，就意味着一切钱银的削减；一个国家的经济总量底子上便是钱银函数，想要扩张，就得想方法把债发出去，发不出去，就没钱银，经济总量就只需这么大，所以就要进口外国的钱银，那就要靠出口。
这便是加产业税的底层逻辑。加了产业税，房子就会下降或失掉典当价值，那就要要找出新的信誉，假如找不到，债款就会萎缩，成果是一切人都变穷。
所以我不是对立交产业税，我对立的是在没有代替的本钱商场时，鹦鹉学舌、东施效颦。咱们现在无法学美国，人家有这个条件，咱们要想把房地产替换掉，就要先把股票商场、期货商场等各类本钱商场开展起来，发明满足的信誉，那才有这个条件。
此外，房地产触及政治准则的问题。税收准则和政治准则要相互匹配，要像美国那样交直接税，就有必要民主。其实，民主不民主没有好坏之分，民主的进程不是什么品德要素，首要是为了生成税率。咱们国家也相同，想要开征这个税，就有必要下放，有必要民主。
比方，咱们的小区便是民主的，由于物业公司收直接税，就要建立业委会，假如不建立，业主拒交物业费，终究没有公共服务。城市和国家也是相同，收直接税就有必要民主，这两个有必要匹配。
反之，假如交间接税，就能够不必民主。你看电视的时分不必交钱，电视里放广告你也管不了，由于广告商替你交了钱。真实不可，我就换个频道，不看这个台；这个城市假如给我加税，我就跑去另一个，终究连带这个城市完蛋，所以城市也不敢容易加税。像新加坡，直接税很低，所以也没那么多民主，老百姓也没定见，横竖钱、税，都是你出的。
我不是说民主欠好，而是说准则必定要匹配。你看香港税收十分低，成果傻了吧唧要搞一个民主，这便是错配的。
我参与过人大、政协，都是让政府干这干那。可是直接税的国家，例如英国，我在英国旁听议会评论时，英国人总说这也不许干，那也不许干。
为什么？由于两个国家的准则不相同，咱们的人大、政协让政府干事，自己不出钱，老百姓当然期望政府干得越多越好。而英国只需赞同修一条路或一个公园，立刻回去加税，假如这个学区想聘几个好教师也要加税，由于好的教师贵。
房产税背面的问题比咱们想的杂乱，我并不是对立，而是觉得要想好了再学，有时分要改就需求系统性改，不能只改一个方面，不然社会出了问题也不知道原因在哪里，因而要稳重、全面地考虑。
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归纳丨每日经济新闻，中华网， CCTV世界时讯等
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1.政府及相关部分应按照责任做好防劲风作业；
2.森林、城区防火部分做好防火预备，机场、铁路、公路等交通管理部分应采纳办法保证交通安全；
3.中止高空、水上野外作业和游乐活动，加固或妥善安置围板、棚架广告牌、简易设备等易被劲风吹动的搭建物；
4.行人与车辆不要在巨大建筑物、广告牌等暂时建筑物，或树的下方逗留。
后天迎来国庆假日估计假日期间(10月1-7日)河南整体晴多雨少、天高气爽迟早尽管寒凉，但最高气温崎岖不大有利于出行
气候提示
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因为假日前期和后期有风雨气候，路面湿滑，局地能见度较低，需提早做好出行组织，留意出行安全。大众请亲近重视最新的气候预告预警信息。
预告来历：河南省气候台2024年9月29日12时预告
2024国庆假日河南气候预告
29日，全省多云转阴天，下午到夜里，黄河以北和三门峡、洛阳、郑州、开封、平顶山、许昌、漯河、南阳有小雨，其间黄河以北和三门峡、洛阳、郑州西部、南阳西部部分县市有中到大雨，部分暴雨，高海拔山区部分有雨夹雪。全省偏春风3到4级转西北风4到5级，阵风7到8级。最高气温：西部23℃到25℃，其他县市28℃到32℃。最低气温：西部9℃到11℃，东南部16℃到21℃。
30日白日，全省阴天，北部、中西部、西南部有中到大雨，高海拔山区部分有雨夹雪，其他县市有小雨。夜里，东南部小雨转阴天；其他县市阴天转多云。全省偏北风4到5级，阵风7级左右。最高气温：西部17℃到19℃，其他县市20℃到25℃。最低气温：西部6℃到8℃，南部15℃到17℃，其他县市12℃到14℃。
10月1日，全省多云到晴天。全省偏北风4级左右，阵风7级左右，夜里，全省偏北风逐步减小到3到4级。最高气温：西部17℃到19℃，其他县市21℃到23℃。最低气温：西部山区3℃到5℃，东南部10℃到12℃，其他县市7℃到10℃。
2到3日，全省晴天间多云。西部偏西风，其他县市偏北风，全省风力3级左右。最高气温：西部16℃到18℃，其他县市20℃到22℃。最低气温：西部山区5℃到7℃，其他县市8℃到10℃。
4日，全省晴天到多云；偏南风3级左右。最高气温：西部18℃到20℃，其他县市20到22℃。最低气温：西部山区6℃到8℃，其他县市11℃到13℃。
5日，全省多云间阴天，东南部有零星小雨。西南风3级左右。最高气温：西部19℃到21℃，其他县市22℃到24℃。最低气温：西部山区9℃到11℃，其他县市13℃到16℃。
6日，全省多云间阴天，有小雨或零星小雨。全省东北风3级左右。最高气温：西部19℃到21℃，其他县市23℃到25℃。最低气温：西部山区9℃到11℃，其他县市14℃到16℃。
7日，全省多云。西部西北风，其他县市偏南风转偏北风，全省风力3级左右逐步加大到4到5级。最高气温：西部18℃到20℃，南部24℃到26℃，其他县市22℃到24℃。最低气温：西部山区8℃到10℃，其他县市14℃到16℃。
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